Balconi, terrazzi e ringhiere: una questione sociale ed estetica
La manutenzione dei balconi rappresenta un tema di attualità urbana molto importante. E’ una questione sociale ed economica che mobilita leggi e cassazioni per le numerose cause che si affrontano.
Per molti proprietari e affittuari con appartamenti senza giardino, terrazzi e balconi sono l’unico spazio calpestabile esterno della casa che permette di
- prendere il sole,
- godere di un bel venticello fresco,
- far asciugare panni o biancheria,
- far giocare i bambini all’aria aperta quando non si può uscire di casa
- ospitare gli animali domestici che amano come noi prendere il sole, curiosare e riposare al fresco.
Di sicuro non è bello prendere il sole o far giocare bambini o animali in un ambiente non sicuro e rovinato. Se non è bello avere sopra la testa sotto balconi che cadono letteralmente a pezzi, non è bello essere proprietari di un terrazzo che provoca danni e mette a rischio le relazioni di buon vicinato.
I balconi, insomma, sono uno spazio che gli inquilini osservano subito prima dell’acquisto e possiamo affermare che la valutazione delle case prima dell’acquisto parte proprio dall’esterno.
I nostri nuovi appartamenti in vendita non hanno condominio e spazi in comune, sono case moderne e totalmente indipendenti in un contesto residenziale chiamato Le Stelle (Zona Castagnole). Ogni proprietario ha impianti elettrici, termici e idraulici separati dal contesto residenziale; ha il completo controllo della manutenzione tecnica interna ed esterna della casa.
Nel nostro blog abbiamo già parlato dell’importanza del condominio nella gestione di spazi esterni e in comune, qui analizziamo le leggi e le sentenze dedicate ai balconi. Partiamo da una domanda molto importante.
Chi paga la manutenzione dei balconi in condominio?
Edifici e immobili di qualità hanno sempre bisogno di controllo e manutenzione. Il condominio è responsabile delle parti e dei beni in comuni, ne è il custode. Quando non c’è il condominio e non ci sono spazi in comune, la manutenzione è completamente in mano al proprietario della casa o dello stabile.
Il balcone è soggetto a molte sollecitazioni, viene calpestato, arredato, colpito da vento e acqua, alcune sue parti si rovinano nel tempo fuori e dentro. Non sempre i proprietari riescono a vedere quello che succede dentro la calce, un buon amministratore di condominio sollecita i proprietari anche a queste attenzioni. In assemblea condominiale possono essere prese delle decisioni che riguardano anche le parti esterne del palazzo per il bene comune.
Una recente sentenza di cassazione ha spiegato quanto un condominio può decidere e non decidere sui balconi privati, questi nel loro complesso sono composti da elementi considerati bene comune per fini estetici e altri considerati privati. Sulla manutenzione quindi le spese sono divise con una ripartizione tra condominio e proprietario. Leggiamo insieme la sentenza.
Manutenzione dei balconi: sentenza 7042/2020
Un’assemblea di condominio ha deliberato l’imposizione a tutti i condomini di eseguire la manutenzione dei balconi. Le spese di rifacimento sarebbero state ripartite secondo il valore della proprietà di ciascuno. Alcuni proprietari si sono rifiutati di accettare questa delibera e si sono rivolti ad un avvocato.
Per la Cassazione, il balcone è di proprietà del condomino, persino il soffitto del terrazzo non viene considerato è considerato bene privato anche se visibile sulla strada. In questo caso, si pensa al suo contributo estetico che dalla Cassazione è stato escluso, si legge infatti che il suo scopo prevalente non è dare contributo estetico all’edificio.
Invece, gli elementi decorativi della parte frontale e inferiore rappresentano parte dell’edificio e hanno funzione estetica. In questo caso sono considerati beni condominiali. Quindi, sommando le cose:
ci sono solo alcuni elementi dei balconi in condominio da considerare beni comuni e beni privati. Per questo motivo, l’assemblea condominiale non può decidere di imporre delle spese e dei lavori attraverso una delibera perché toccherebbe una proprietà privata.
Il proprietario è comunque responsabile del proprio balcone, sono a sue spese e volontà i lavori di rifacimento intonaco, tinteggiatura e decorazione del soffitto e del pavimento. E’ sua responsabilità curare e mantenere in buono stato edile questi elementi che gli competano affinché non arrechi danno ad altri condomini.
Che cos’è il sottobalcone? Chi paga la sua manutenzione?
Il sottobalcone è la parte inferiore del balcone e spesso non è direttamente visibile dalla propria ringhiera. L’occhio vigile su questa parte di proprietà privata è importante, soprattutto quando ha degli elementi che per corrosione o usura del tempo rischiano di staccarsi oltre che rovinarsi. Quindi, la manutenzione ordinaria o straordinaria deve essere prevista nel lungo tempo. Ma a chi spettano le spese di questi lavori? Chi è responsabile?
Partiamo da un presupposto di responsabilità sociale: condomino o no, il proprietario di un balcone deve sempre stare attento a non danneggiare la vita di altre persone. L’amministratore di un condominio può avvisare i condomini di fare attenzione alle loro parti private esterne, in termini di sicurezza ne beneficerebbero tutti quanti. La legge però è più precisa.
La questione del sottobalcone è stata affrontata sotto molti punti di vista, il lavoro di manutenzione e riparazione spetta sempre al proprietario.
L’eccezione è sugli elementi di fregio e abbellimento che diventano di competenza dell’intero condominio per il giovamento estetico che ne trae. In questo caso, le spese per la ristrutturazione e addirittura restaurazione storica e artistica vengono pagate in proporzione alle rispettive quote.