Infiltrazioni in condominio: le leggi importanti da conoscere
Le infiltrazioni in condominio hanno prodotto molte sentenze in cassazione. Vengono chiarite fatti specie importanti su chi deve pagare i danni ad ogni caso. Quando un’abitazione viene danneggiata dalle infiltrazioni di acqua, condensa e muffa presenta macchie sulle pareti, negli angoli e, addirittura, pezzi di intonaco che si staccano. I motivi per cui si subiscono questi danni sono tanti, alcuni strutturali e altri dovuti a nuovi impianti e costruzioni fatte male.
La nostra impresa edile a Treviso ha costruito abitazioni totalmente indipendenti e senza condominio. La manutenzione delle pareti esterne, delle tubature idrauliche e degli impianti è sotto il completo controllo del proprietario. Le spese condominiali assorbono ogni anno cifre pazzesche, partendo da 1000/1200 euro, non tutti questi soldi sono destinati ai lavori di manutenzione. I nostri appartamenti in vendita indipendenti sono garantiti per molti decenni ed evitano litigi con i vicini e con gli amministratori.
Con il nostro articolo entriamo nel vivo dell’argomento infiltrazione in condominio. Analizziamo i diversi aspetti partendo da quelli legali.
Infiltrazioni in condominio, chi paga?
Quando le pareti di casa sono rovinate, l’intonaco del terrazzo sopra di noi cade a pezzi a causa dell’umidità, sorge una domanda spontanea: chi paga? Ebbene, le infiltrazioni in condominio sono un caso frequente di discussione e litigi tra proprietari e affittuari in appartamenti, gli amministratori. Purtroppo sono da prevedere e da prevenire sempre.
Per leggi edilizie varie e per il loro ruolo, gli amministratori devono organizzare la manutenzione ordinaria e straordinaria dello stabile. Palazzi e case molto vecchie venivano costruite con impianti diversi. Forse perché c’erano tempi climatici più stabili senza le bombe d’acqua di adesso. Fatto sta che le leggi sono cambiate e così le tecniche costruttive. Quindi, in caso di infiltrazioni in condominio, chi paga?
Ruolo di custode dei beni e dei servizi comuni esercitato dal condominio
La sentenza di cassazione 7044/2020 ha sottolineato che il condominio ha un ruolo di custodia dei beni e dei servizi comuni. Per questo compito spetta a lui l’obbligo di risarcire il danno che il condomino ha subito dalle infiltrazioni. Si tratta infatti del danneggiamento di un bene comune.
Il condominio deve risarcire i danni da infiltrazione su appartamenti anche quando è stato causato da un soggetto esterno. Attraverso una causa farà valere sul corresponsabile la spesa sostenuta.
Il caso che ha portato alla sentenza riguarda il proprietario di più unità immobiliari. Notando delle infiltrazioni dalle parti comuni dello stabile ha citato in giudizio il condominio. Sono intervenuti dei tecnici per scrivere una CTU, il controllo tecnico ha evidenziato la cattiva manutenzione dell’impianto di smaltimento delle acque e del campo da tennis. Inoltre, una cattiva impermeabilizzazione dei giardini privati di un soggetto estraneo al condominio.
Appartamenti e infiltrazioni: dalla Corte di Appello alla sentenza di cassazione
E’ intervenuta prima la Corte d’Appello che ha respinto la richiesta dei risarcimenti da parte del condominio. In questo grado di giudizio si è affermato che non può farsi carico dei danni non causati dalla sua condotta, si riferisce ai giardini non di sua competenza.
La Corte di Cassazione ha invece ribadito che entrambe le realtà erano responsabili delle infiltrazioni.
Il risarcimento danni lo devono tutti e due ma verso il proprietario lo deve il condominio. Questo perché in veste del suo ruolo di custode delle parti comuni è tenuto a controllare, prevedere e avvisare per contenere i danni che terzi estranei possono causare.
Nella sentenza si fa riferimento all‘articolo 2055 del Codice Civile sulla Responsabilità Solidale. Da questo è tratto l’obbligo di risarcimento integrale verso il proprietario, la richiesta di risarcimento danno verso il giardino esterno che ha creato un danno su bene in comune e finanziario a tutti i condomini.
Infiltrazioni al frontalino, un altro esempio dove il condominio paga
Il frontalino dei terrazzi è una parte dello stabile che si rovina nel tempo a causa di erosione, umidità e anche infiltrazioni.
Nascono spesso discussioni perché i proprietari di appartamenti possono prendere iniziative autonome per ripararli ma soprattutto cambiare il colore del soffitto del proprio terrazzo. E’ una cosa che non sempre si può fare in quanto si modificherebbe l’estetica e le decorazioni dell’edificio. In tempi di nevi violentissime, uragani e piogge quasi tropicali frontalini e infiltrazioni sono diventati tema di attualità.
La sentenza di Cassazione numero 18848 ha stabilito che i rivestimenti dei balconi devono essere considerati sempre beni comuni. Per quello che abbiamo scritto prima, quindi, è dovere del condominio vigilare sul loro stato. Quando c’è un danno in qualche caso il proprietario può chiedere i soldi al condominio e in altri casi no.
La sentenza infatti precisa che la manutenzione delle parti esterne e contingenti ai terrazzini deve essere concordata in fase di assemblea ed è necessario per mantenere lo stabile in perfetta funzione. Il condominio può intervenire anche sulle ringhiere perché queste hanno funzione estetica e di decorazione.
Se però, un condomino per iniziativa personale ha avviato dei lavori che hanno rovinato il proprio frontalino, cambiato la ringhiera e l’aspetto del proprio terrazzo non può richiedere alcun soldo al condominio e non può imporre una scelta estetica diversa a tutto lo stabile.
